Immobilienfonds

Ausschluss aus geschlossenem Immobilienfonds im Einzelfall unwirksam

Aktuell befinden sich zahlreiche geschlossene Immobilienfonds in ganz Deutschland in existenzgefährdender wirtschaftlicher Lage. Als Reaktion hierauf werden Sanierungsbemühungen entfaltet, in deren Zuge betroffene Anleger häufig zu „Nachschusszahlungen“ aufgefordert und für den Fall der Nichterbringung entsprechender Leistungen mit gerichtlicher Beitreibung oder mit dem Ausschluss aus der Gesellschaft bedroht werden.

Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 25.01.2011 – II ZR 122/09 in dem ihm in dem konkreten Einzelfall vorgelegten Sachverhalt entschieden, dass ein Anleger nicht aus einer solchen Publikumsgesellschaft ausgeschlossen werden kann, wenn in dem zugrunde liegenden Gesellschaftsvertrag geregelt ist, dass eine Kapitalerhöhung im Krisenfall nur einstimmig beschlossen werden kann und im Falle der fehlenden Einstimmigkeit die dieser Kapitalerhöhung zustimmenden Gesellschafter berechtigt sein sollen, ihre Einlagen zu erhöhen, wohingegen die nicht zustimmenden Gesellschafter eine Verringerung ihres Beteiligungsverhältnisses hinzunehmen hätten.

Ein Gesellschafter kann jedenfalls nicht gegen seinen Willen aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Im vorliegenden Fall hat der Gesellschafter weder durch Beitritt in die Gesellschaft einer entsprechenden gesellschaftsrechtlichen Regelung zugestimmt (der Gesellschaftsvertrag sah einen Ausschluss für den Fall der fehlenden Beteiligung an einer Sanierung nicht vor), noch hat er einem entsprechenden Gesellschaftsbeschluss zugestimmt.

Der nicht zustimmende Gesellschafter ist auch nicht aus gesellschaftsrechtlicher Treuepflicht gehalten, einem Gesellschaftsbeschluss zuzustimmen, mit dem er aus der Gesellschaft ausgeschlossen wird.

Er muss lediglich hinnehmen, dass durch die Erhöhung der gesellschaftlichen Einlage der sanierungswilligen Gesellschafter, sein Anteil verhältnismäßig „verwässert“.

Betroffene Gesellschafter solcher Publikumsgesellschaften, regelmäßig geschlossene Immobilienfonds, sollten vor einer Beschlussfassung zur Vornahme bestimmter Sanierungsmaßnahmen im Krisenfall in jedem Falle anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen, um etwaige negative Konsequenzen einer „falschen“ Abstimmung vorzubeugen. Abhängig von dem jeweiligen Einzelfall muss nach ausgiebiger rechtlicher und wirtschaftlicher Prüfung der Gesamtsituation über das weitere Vorgehen entschieden werden.