Baurecht

Grundstückseigentümer haftet für Schäden durch beauftragten Handwerker

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 09.02.2018 – V ZR 311/16 – haften Grundstückseigentümer und Immobilienbesitzer für Handwerker, die sie zu Arbeiten auf dem eigenen Grundstück beauftragt haben und die bei diesen Arbeiten unbemerkt Schäden auf dem Nachbargrundstück bzw. am Nachbarhaus verursachen.

In dem von dem BGH zu entscheidenden Fall hat ein Handwerker bei Reparaturarbeiten am Dach einen Brand verursacht, der sodann auf das Nachbarhaus zunächst unbemerkt übergegangen ist, welches hierdurch erheblich beschädigt worden ist.

Der BGH nimmt in einer solchen Konstellation einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch an. Ein solcher Ausgleichsanspruch ist nach der Rechtsprechung des BGH gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen einer privatwirtschaftlichen Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss und aus besonderen Gründen auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Dabei muss der Eigentümer bzw. Besitzer des Grundstücks, von welchem die Schädigung ausgegangen ist, rechtlich als Störer zu qualifizieren sein. Dies ist der Fall, wenn die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzes zurückgeht. Hierüber ist im Einzelfall zu befinden. Maßgeblich ist, ob dem Eigentümer bzw. Besitzer die Verantwortung im Einzelfall auferlegt werden kann. Ohne weiteres kann dies angenommen werden, wenn ein Haus infolge eines technischen Defekts darin befindlicher elektrischer Geräte oder Leitungen in Brand gerät oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt.

Einer Haftung kann der Eigentümer bzw. Besitzer nicht mit dem Argument entgehen, er habe den Handwerker sorgfältig ausgewählt. Entscheidend ist, so der BGH, dass der Eigentümer bzw. Besitzer den Handwerker mit den Arbeiten beauftragt hat. Hierdurch habe er, so der BGH weiter, eine Gefahrenquelle geschaffen.

Angesichts dieser Rechtsprechung sollten Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer nicht nur bei der Vornahme von Arbeiten auf ihrem Grundstück oder ihrem Haus, die sie selbst ausführen, sondern auch bei solchen, die sie durch Handwerker ausführen lassen, besondere Sorge tragen, um nicht in diese Haftungsfalle zu geraten.