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Erbschaftssteuer: Kindern das Haus schon zu Lebzeiten übertragen?

Mandanten stellen immer wieder die Frage: Soll ich mein Haus schon zu Lebzeiten an meine Kinder verschenken? Wie funktioniert das mit den steuerlichen Vorteilen beim Nießbrauch?

Die sogenannte „vorweggenommenen Erbfolge“ kann einige Vorteile haben.

Die Eltern verschenken dabei durch notariellen Vertrag z.B. ihr Haus an die Kinder. Sie behalten jedoch ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Sie dürfen lebenslang in dem Haus wohnen, bzw. die Mieten einnehmen, haben dafür jedoch auch die Kosten zu tragen. Es kann vereinbart werden, dass die laufenden Kosten bzw. der übliche Erhaltungsaufwand übernommen werden, oder auch der außergewöhnliche Erhaltungsaufwand (etwa eine Erneuerung des Daches). Praktisch bleibt dann alles gleich. Die Eltern wohnen in dem Haus und tragen alle Kosten. Nur im Grundbuch stehen die Kinder als Eigentümer. Auch das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Das Haus kann dann zwar von den Kindern verkauft werden, das Nießbrauchrecht bleibt jedoch bestehen.

Steuerrechtlich ist dieses Vorgehen z.B. für Ehepartner attraktiv, die ein erhebliches Vermögen besitzen und dem Staat nach ihrem Tod nicht im Rahmen der Erbschaftssteuer ordentlich etwas von ihrem Vermögen abgeben wollen. In diese „Falle“ geraten vor allem Ehepaare, die ein sogenanntes „Berliner Testament“ aufsetzen, also sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erst als Schlusserben. Hier erbt der überlebende Ehepartner das gesamte Vermögen. Es wird also auch nur sein Freibetrag „belastet“. Erst nach seinem Tod erben die Kinder. Deren Freibetrag bleibt daher beim Tod des ersten Ehegatten unberücksichtigt.

Beispiel: Ein Ehepaar hat zwei Kinder. Jeder hat ein Vermögen von 1 Mio. €. Die Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, der Ehegatte von 500.000 €. Hier schlägt der Staat beim „Berliner Testament“ sogar zweimal zu. Im ersten Erbfall sind das schon mehr als 25.000 € an Steuern für den erbenden Ehepartner. Wenn dann die Kinder nicht nur die 1 Mio. € des einen Elternteils, weitervererbt bekommen, sondern auch noch das Vermögen des zweiten Elternteils, freut sich der Staat nochmal. Ca. 180.000 € bekommt er hier von den Kindern.

Würden die 1 Mio. € im ersten Erbfall nach der gesetzlichen Erbfolge auf die Kinder und den Ehegatten aufgeteilt, würde der Ehegatte 500.000 € erhalten, die Kinder je 250.000 €. Es würden keine Steuern anfallen. Sodann würde bei Versterben des zweiten Elternteils der Freibetrag von 400.000,00 pro Kind nochmals zum Tragen kommen. Jedes Kind hätte bereits 250.000 € erhalten und würde statt je 1 Mio. € nun nur noch 750.000 € erhalten. Das sind immerhin 40.000 € weniger an Erbschaftssteuer pro Kind.

Allerdings lässt sich dies noch weiter reduzieren.

Der Freibetrag pro Kind „erneuert“ sich alle 10 Jahre. Wenn also frühzeitig mit der Regelung der Vermögensnachfolge begonnen wird, kann der Freibetrag also mehrfach ausgenutzt werden und schlussendlich sämtliche Steuern vermieden werden. Im obigen Beispiel hätten die Eltern z.B. an die Kinder schon 10 Jahre zuvor Vermögen (z.B. Wohnungen) im Wert von 400.000 € oder sogar höher (dazu sogleich) übertragen können. Dann wären ggf. weder im ersten, noch im zweiten Erbfall Steuern angefallen.

Daher lohnt es sich, auch bei geringerem Vermögen, wenn nur ein Kind vorhanden ist, das Vermögen mit Haus die Freigrenze übersteigt, oder auch bei anderen Konstellationen, über eine sog. vorweggenommene Erbfolge nachzudenken.

Auch bei Immobilien, die die Freigrenze von 400.000 € überschreiten, kann sich eine Schenkung mit Nießbrauchregelung lohnen. Hier sollte möglichst früh gehandelt werden. Denn das Nießbrauchrecht wird wertmindernd vom Wert der Schenkung abgezogen. Da der Wert des Nießbrauchs nach dem voraussichtlich zu erwartenden Alter des Schenkenden abhängt, wird der Wert des Hauses immer niedriger gerechnet, je früher die Schenkung erfolgt. Gerade bei Mietshäusern mit hohem Wert, bei dem sich der Schenkende das Recht vorbehält, die Mieteinnahmen auf Lebzeiten selbst einzunehmen, können – bei entsprechend langer, vorhergesagter Lebensdauer – der voraussichtliche Wert des Nießbrauchs den Wert der Immobilie übersteigen. Dann fällt auch bei teuren Immobilien keine Schenkungssteuer an. Dabei gilt: je früher, desto besser, denn es kommt auf die wahrscheinliche Lebenserwartung an. Bei einem 52-jährigen Mann beträgt diese aktuell z.B. 28 Jahre. Es werden also die (um die Betriebskosten bereinigten) Mieteinnahmen für 28 Jahre dem Wert der Immobilie entgegen gesetzt. 10 Jahre später kann daher das Verhältnis von Immobilienwert zum Wert des Nießbrauchs schon ganz anders aussehen.

Lassen Sie sich daher rechtzeitig beraten.