Was ist Crowdfunding ?
Crowdfunding ist eine Alternative zu einer herkömmlichen Finanzierung durch die Banken, d.h. Schwarmfinanzierung. Eine Vielzahl von Personen investieren Geld für ein konkretes Projekt mit einem bestimmten Budget, das zur Umsetzung benötigt wird.
Diese Form der Finanzierung hat nun auch im Immobilienbereich Einzug gehalten. Es ermöglicht Anlegern die Investition in größere Immobilienvorhaben. Sie werden mit einer attraktiven Rendite und dem Angebot angelockt, schon mit wenigen hundert Euro, aber auch natürlich gerne mit viel höheren Anlagesummen, sich an attraktiven Immobilien zu beteiligen, zu welchen sie üblicherweise keinen Zugang haben, da solche Investitionen in der Vergangenheit sonst nur Großanlegern vorbehalten waren. Besonders attraktiv wirkt das Angebot dann noch und trifft den Zeitgeist, wenn man es als digitale Immobilienanlage bewirbt.
zinsbaustein.de: Neubau eines Pflegezentrums Stadtallendorf
Die Zinsbaustein GmbH aus Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Charlottenburg unter HRB 167188 B betreibt die digitale Immobilien-Investmentplattform zinsbaustein.de, die als Vermittler zwischen Kapitalsuchenden Emittenten und potenziellen Investoren fungiert.
Die Plattform bietet verschiedene Finanzprodukte an, darunter Darlehensteilforderungen, Genussrechte, Nachrangdarlehen. Laut Unternehmensangaben wurden über die Plattform bereits 115 Immobilienprojekte finanziert, mit mehr als 6.000 aktiven Anlegern, die über “Crowdinvesting” mit minimal 500 € oder mit einem deutlich höheren Mindestanlagebetrag von 50.000 € investiert haben.
Als Darlehensnehmer fungierte dabei eine Immobilienprojektgesellschaft, die für die Entwicklung eines Immobilienprojektes über Zinsbaustein innerhalb eines bestimmten Zeitraumes (“Fundingphase”) finanzielle Mittel von Anlegern eingeworben hat (“Emission”). Die Anleger zahlten hierzu zunächst die Gelder auf ein Konto der ZBS Investment GmbH & Co. KG bei der secupay AG. In Höhe der am Ende der Fundingphase der Emission eingeworbenen finanziellen Mittel bzw. der kumulierten Beträge sämtlicher Zeichnungen schloss der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit der Bank ab.
Investoren beteiligten sich an dem Projekt “Neubau eines Pflegezentrums Stadtallendorf” durch Verträge mit Zinsbaustein GmbH und ZBS Investment GmbH & Co. KG (ZBSI), wobei sie eine anteilige Darlehensforderung erwarben.
Diese Konstruktion ermöglichte der Bank, ihr Kreditrisiko zu verringern, indem die ZBS Investment durch den Kauf der Forderung in das Darlehensverhältnis eintrat und diese Transaktion durch Anlegerkapital refinanzierte.
Risiko eines Totalverlustes
Wie jeder Darlehensgeber trägt auch hier der Anleger das Insolvenzrisiko des Darlehensnehmers, also der Projektentwicklungsgesellschaft, die mit den eingeworbenen Geldern das Immobilienprojekt umsetzen soll. Dieses wird jedoch durch die Vereinbarung des qualifizierten Nachrangs verschärft und erheblich erhöht.
Dieser qualifizierte Nachrang, so er wirksam und ausgerichtet an den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprechend vereinbart worden ist, bedeutet, dass das Darlehen und die Zinsen nicht zurückbezahlt werden müssen, wenn sich die Gesellschaft durch eine solche Zahlung in die Gefahr der Insolvenz begibt.
Im Übrigen führt der Nachrang dazu, dass die Anleger als nachrangige Gläubiger behandelt werden und daher im Zweifel erst nach den „normalen“ Gläubigern bedient werden.
Daher besteht eine erhöhte Gefahr des (Teil-)Verlusts des angelegten Geldes. Dieser kann auch nicht unbedingt dadurch ausgeschlossen werden, dass den Anlegern nachrangige Grundschulden angeboten werden. Auch hier gilt, dass die Gläubiger der vorrangigen Grundschulden vorrangig bedient werden und die nachrangigen Grundschuldgläubiger im schlimmsten Falle das Nachsehen haben und die gewährte Sicherheit faktisch wertlos ist.
So sind in jüngerer Vergangenheit bereits Insolvenzen solcher Projektentwickler zu verzeichnen gewesen.
Insofern rückt für geschädigte Anleger, die nun mit einem Totalverlust ihres Anlagebetrages rechnen müssen, eine Haftung von Gesellschaften in den Mittelpunkt, welche diese Projekte mit eigener Expertisé, besonderem Know-How und umfangreicher Analyse positiv bewerteten und so Anleger erst zur Investition veranlasst haben.
Anlegerschutz und die Rechtsprechung
Die Frage der Haftung von Zinsbaustein, als Vermittlerplattform, hängt von spezifischen Bedingungen ab. Eine solche Haftung kann laut BGH dann gegeben sein, wenn zwischen Anleger und Plattform ein Auskunftsvertrag besteht, oder wenn die von Zinsbaustein angebotenen Produkte fehlerhafte oder unwirksame Nachrangklauseln aufweisen.
Als Anlagevermittler stehen sie in der Verantwortung den Kunden zutreffend und umfassend über das Anlageangebot aufzuklären. Vor allem sind auch die Risiken anschaulich darzustellen.
Auch müssen die beworbenen Aussagen zu einem konkreten Projekt auch zutreffend sein. Wenn herausgestellt wird, dass man das Projekt quasi auf Herz und Nieren geprüft und für gut befunden hat, so muss eine solche Prüfung auch aktuell erfolgt sein. Der Anlageinteressent muss sich darauf verlassen können, dass ihm aktuelle Daten und Analysen für seine Anlageentscheidung zur Verfügung gestellt werden.
Betroffene Anleger, die über die Plattform zinsbaustein.de in Immobilienprojekte investiert haben, sollten daher im Falle des Ausbleibens von Zinszahlungen oder der vereinbarten Rückzahlung des Anlagebetrages sich von einem auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt über ihre rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen.
Fazit
Anleger sollten sich bewusst sein, dass Crowdinvesting-Plattformen in Immobilien zwar attraktive Zinsen und geringe Mindestanlagen bieten, aber auch mit erheblichen Risiken verbunden sind.
Das Totalverlustrisiko besteht nicht nur bei Start-ups, sondern ebenso bei Immobilieninvestitionen über Crowdinvesting, insbesondere durch die oft verwendete Finanzierungsform der Nachrangdarlehen.
Diese Darlehen werden im Falle einer Insolvenz nachrangig behandelt, wodurch Investoren ihr Kapital verlieren können, falls nach Befriedigung der übrigen Gläubiger kein Vermögen mehr vorhanden ist. Zusätzlich sind längere Laufzeiten und das damit einhergehende Leerstandsrisiko oder Unwägbarkeiten bei Mieterbonitäten und Neuvermietung zu bedenken. Zudem haben Anleger kaum Mitspracherechte, was die Risiken weiter erhöht. Da viele Crowdinvesting-Angebote dem grauen Kapitalmarkt angehören, ist Vorsicht geboten, da auch unseriöse Anbieter aktiv sein können.
Als Fachanwaltskanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht sind wir auf die Beratung von Mandanten in allen Fragen der Vermögensanlage im Kapitalanlagerecht spezialisiert. Unabhängig davon, ob wir unsere Mandanten bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen fehlerhafter Anlageberatung bei geschlossenen Fondsanlagen, Anleihen, Genussrechte oder Nachrangdarlehen begleiten oder in Fällen des Anlagebetrugs bei Kapitalanlagen aller Art die Rechte unserer Mandanten wahrnehmen, steht für uns die individuell am Einzelfall ausgerichtete hochqualifizierte und vorausschauende persönliche Beratung unserer Mandanten unter Einbeziehung aller Chancen und Risiken sowie wirtschaftlicher Gesichtspunkte im Vordergrund.
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