In einem Anlegerschreiben kündigt die Geschäftsführung des DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II den Insolvenzantrag für den geschlossenen US-Immobilienfonds an.
Hintergrund
Zwischen 2021 und Ende 2025 haben 1.187 Anleger insgesamt 58 Millionen US-Dollar in den DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II investiert. Der Fonds hatte sich mittelbar an einer noch zu errichtenden Labor- und Büroimmobilie in Boston beteiligt. Die Beteiligung entwickelte sich für die Investoren nicht wie erwartet: Stattdessen zeigt der Geschäftsbericht für 2024 das Gegenteil: Der Nettoinventarwert ist um 59 Prozent eingebrochen, das finanzierte Laborgebäude in Boston steht seit seiner Fertigstellung leer, und die Wirtschaftsprüfer von KPMG sprechen von erheblichen Unsicherheiten bei der Vermarktung und Liquiditätssicherung und haben bereits im Dezember 2025 massive Zweifel an der Rettung des Fonds dokumentiert.
Droht die Insolvenz des DF Deutsche Finance 17?
Eine drohende Insolvenz des DF Deutsche Finance Investment 17 – Club Deal Boston II bedeutet, dass der Fonds seine fälligen Verbindlichkeiten voraussichtlich nicht mehr vollständig erfüllen kann. In der Praxis bedeutet das: Ausschüttungen können ausfallen, bereits gezahlte Ausschüttungen können unter Umständen zurückgefordert werden und der eingesetzte Anlagebetrag ist ganz oder teilweise gefährdet.
Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung
Wurden Risiken verschwiegen oder verharmlost dargestellt, können dem Anleger Schadenersatzansprüche zustehen. Ebenso müssen die Anlageberater über Provisionen aufklären, die sie für die Vermittlung der Kapitalanlage erhalten. Nach der Rechtsprechung müssen Anleger grundsätzlich darüber informiert werden, wenn Banken oder Berater Rückvergütungen oder sogenannte „Kick-backs“ erhalten.
Ein Anlagevermittler ist verpflichtet den Anleger zutreffend und umfassend über die Risiken und die Funktionsweise der von ihm vorgestellten Kapitalanlage aufzuklären. Unterlässt er dies, so kann der Anleger im Einzelfall Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Pflichten aus dem geschlossenen Anlagevermittlungsvertrag geltend machen.
Prospekthaftung: Verkaufsprospekt des Fonds
Neben der individuellen Beratung kommt möglicherweise eine Haftung wegen fehlerhafter oder unvollständiger Prospekte in Betracht (sogenannte Prospekthaftung). Der Verkaufsprospekt muss die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen der Beteiligung richtig und vollständig darstellen, damit Sie als Anleger eine fundierte Entscheidung treffen können. Werden Risiken verharmlost, werden Interessenkonflikte verschwiegen oder ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu optimistisch, kann das eine Haftung der Prospektverantwortlichen auslösen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu geschlossenen Immobilien- und Medienfonds zeigt immer wieder, dass unzutreffende oder schöngerechnete Prognosen Schadensersatzansprüche begründen können. Ob beim DF Deutsche Finance Investment 17 – Club Deal Boston II Prospektfehler vorliegen, lässt sich nur durch eine sorgfältige rechtliche und wirtschaftliche Analyse der Unterlagen klären. Dies umfasst neben dem Prospekt auch Beitrittserklärungen, Zeichnungsscheine und etwaige Informationsblätter.
Geschlossene Publikumsfonds
In den vergangenen Jahren häufen sich die Fälle von Insolvenzen geschlossener Fondsanlagen. Manche Fonds begeben sich auch in eine geordnete Liquidation.
Anleger solcher gescheiterten Fonds erhalten regelmäßig Post vom Insolvenzverwalter oder dem Liquidator und werden zur Zahlung ausstehender Einlagen aufgefordert. Zur Begründung wird häufig lapidar und sehr unscharf vorgetragen, dass diese Zahlung zur Befriedigung von Gläubigern des Fonds erforderlich sei. Nicht selten wird die Zahlungsaufforderung mit einer gleichzeitigen Androhung einer gerichtlichen Inanspruchnahme für den Fall der Nichtleistung verbunden oder es werden Rabatte in Aussicht gestellt, wenn der Anleger die Zahlung kurzfristig leistet.
Zwar sind Insolvenzverwalter und auch Liquidatoren grundsätzlich berechtigt ausstehende Einlagen von Fondsanlegern einzufordern. Jedoch haben sie hierbei Regeln zu beachten. So können beide von betroffenen Anlegern nur Einlagezahlungen verlangen, soweit diese Einlagen zur Durchführung der Liquidation bzw. zur Befriedigung von Gläubigern im Insolvenzverfahren benötigt werden.
Gemäß einer Entscheidung des BGH vom 20.02.2018 – II ZR 272/16 – muss der Insolvenzverwalter hierbei substantiiert die Forderung darstellen, welche er an den jeweiligen Anleger stellt. Auch im Falle der Liquidation des Fonds hat der BGH mit Entscheidung vom 30.01.2018 – II ZR 137/16 – klargestellt, dass der Liquidator nur dann ausstehende Einlagen einfordern darf, wenn und soweit diese zur Befriedigung der Gläubiger oder für liquidationszweckgemäße Tätigkeiten erforderlich ist. Maßgeblich ist für diese Bewertung im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung. Zwar muss der Anleger im Zweifel nachweisen, dass die von ihm geforderten Zahlungen nicht benötigt werden. Jedoch muss der Liquidator im Einzelnen darlegen, wozu die eingeforderten Beträge im Rahmen der Abwicklung erforderlich sind.
Die Rechtsanwaltskanzlei KSR bietet rechtliche Beratung und individuelle rechtliche Prüfung ihres Anliegens und Vertretung für betroffene Kapitalanleger und Investoren.
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Unsere Expertise im Bank- und Kapitalmarktrecht umfasst strategische Beratung und Vertretung im Anlegerschutz, einschließlich der Klärung von Haftungsfragen bei Falschberatung sowie Unterstützung bei komplexen Finanztransaktionen und Investmentangelegenheiten, Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen bei fehlgeschlagenen Kapitalanlagen aller Art.
Als Fachanwaltskanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht sind wir seit über 20 Jahren auf die strategische Beratung und Vertretung von Mandanten in allen Fragen der Vermögensanlage im Kapitalanlagerecht spezialisiert. Unabhängig davon, ob wir unsere Mandanten bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen fehlerhafter Anlageberatung bei geschlossenen Fondsanlagen, Anleihen, Genussrechte oder Nachrangdarlehen begleiten oder in Fällen des Anlagebetrugs bei Kapitalanlagen aller Art die Rechte unserer Mandanten wahrnehmen, steht für uns die individuell am Einzelfall ausgerichtete hochqualifizierte und vorausschauende persönliche Beratung unserer Mandanten unter Einbeziehung aller Chancen und Risiken im Vordergrund.
