Viele unserer Mandanten haben offene Immobilienfonds als vermeintlich sichere und flexible Geldanlage gewählt – oft zur Altersvorsorge oder als „Tagesgeld mit mehr Zins“. Die aktuelle Marktlage mit fallenden Immobilienwerten, gestiegenen Zinsen und ersten Fondsschließungen zeigt, wie trügerisch dieses Sicherheitsgefühl sein kann. Wer jetzt von Kursverlusten, ausgesetzter Anteilsrücknahme oder sogar einer Fondsabwicklung betroffen ist, steht vor ganz praktischen Fragen: Komme ich an mein Geld, muss ich die Verluste hinnehmen oder kann ich Schadenersatz verlangen?
Unzählige dieser Fonds mussten in Vergangenheit zunächst aufgrund geringer Liquidität die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzen oder „schließen“ und sich sodann in die Abwicklung begeben. Während dieser Liquidation sollen die Immobilien verkauft und die Erlöse hieraus verteilt werden. Oftmals erfolgt dies sehr schleppend und Anleger befürchten daher, dass sie entgegen der vielerorts gemachten Versprechungen Verluste erleiden werden.
Anleger, die sich mit dieser Ungewissheit nicht abfinden wollen und Schadensersatzansprüche gegen die Anlagevermittlern gelten machen, treffen immer häufiger in letzter Zeit auf positive Resonanz bei Gerichten.
Angesichts dieser nunmehr anlegerfreundlichen Tendenzen in der Rechtsprechung sollten betroffene Anleger durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts prüfen lassen, ob in ihrem jeweiligen Einzelfall die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfolgreich zu sein verspricht.
Folgende Situatiaon hat sich bereits im Jahr 2008 und in den darauf folgenden Jahren ergeben. Damals konnten aufgrund der Finanzkrise zahlreiche offene Immobilienfonds die Rückgabewünsche der Anleger nicht erfüllen und schließen mussten. Die Anleger verloren Ihr Geld.
In einem unserer Artikel aus dem Jahr 2010 haben wir darüber berichtet.
Offene Immobilienfonds unter Druck
Auch jetzt mussten Anleger zum Teil massive Verluste beim Wert ihrer Fondsanteile hinnehmen, z.B. bei bekannten Publikumsfonds.
Betroffene Fonds umfassen nicht nur Wohnen ZBI von Union Investment mit einer Abwertung von rund 17 Prozent im Sommer 2024 und den Leading Cities Invest von Kanam Grund mit mehrfachen Abwertungen seit Dezember 2023, die insgesamt etwa 28 Prozent betragen. Darüber hinaus liegen bei vielen Immobilienfonds die Börsenpreise aktuell unter den Anteilspreisen der Fondsgesellschaft. Es deutet auf mögliche weitere Abwertungen der betroffenen offenen Immobilienfonds hin.
Aktuell steht auch UBS (D) Euroinvest Immobilien auch unter Druck. Der UBS Euroinvest nimmt keine Fondsanteile mehr zurück. Der Fonds verfügt über rund 420 Millionen Euro und gilt als eher kleiner offener Immobilienfonds.
UBS hat beim offenen Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien sowohl die Rücknahme als auch die Ausgabe neuer Anteile ausgesetzt (ISIN: DE0009772616 / WKN: 977261). Es fehlt aktuell an kurzfristig verfügbarer Liquidität, um Rückgaben zu bedienen und zugleich den laufenden Betrieb des Sondervermögens sicherzustellen. Die Immobilienverkäufe zur Liquiditätsbeschaffung sind langwierig und in der aktuellen Marktlage nur mit Preisrisiken möglich.
Andere Fonds haben bereits die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, so dass die Anleger vorerst nicht an ihr Geld kommen. Rechtlich handelt es sich bei offenen Immobilienfonds um sogenannte Immobilien-Sondervermögen, die nach den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) verwaltet werden. Kennzeichnend ist das sogenannte Open-End-Prinzip: Grundsätzlich können Anleger ihre Anteile regelmäßig zum Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dieses Prinzip wurde schon vor Jahren gesetzlich eingeschränkt, um erneute „Fluchtbewegungen“ wie in der Finanzkrise zu verhindern.
Was bedeutet die Aussetzung der Rücknahme für die betroffenen Anleger und welche Folgen hat es?
Der Fonds nimmt vorübergehend keine Anteile zurück. Das bedeutet, dass Anleger ihre Fondsanteile nicht wie gewohnt an die Fondsgesellschaft zurückgeben können und keine reguläre Auszahlung erhalten. Die Aussetzung kann bis zu 36 Monate andauern.
Die Rückgabe ist nun erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich. Zudem muss eine 12-monatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Ihr investiertes Kapital ist in diesem Zeitraum gebunden. Die Anleger kommen nicht an ihr Geld. Die fehlenden liquiden Mittel können daher zu erheblichen finanziellen Einschränkungen führen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass diese Möglichkeit der Aussetzung ein zentrales Strukturmerkmal offener Immobilienfonds ist. Es handelt sich um ein dauerhaft bestehendes Liquiditätsrisiko, das während der gesamten Investitionsdauer besteht und über dieses Risiko Banken und Berater vor der Anlageentscheidung verständlich aufklären müssen. Gerade wenn Ihnen der Fonds als „jederzeit verfügbar“ oder sogar als Ersatz für das Tagesgeldkonto empfohlen wurde, ist eine solche Aufklärung entscheidend.
Möglichkeiten der Anleger
In Betracht kommen vertragliche Schadenersatzansprüche wegen Verletzung von Beratungs- oder Aufklärungspflichten sowie in bestimmten Konstellationen auch Ansprüche aus Prospekthaftung nach spezialgesetzlichen Regelungen. Entscheidend ist immer der Einzelfall: Welche Anlageziele haben Sie geäußert, welche Informationen haben Sie erhalten und wie wurde der Fonds eingeordnet (z. B. „sicher“, „mündelsicher“, „für die Altersvorsorge bestens geeignet“). Eine ausführliche rechtliche Würdigung dieser Punkte ist die Grundlage für die Durchsetzung Ihrer Rechte. Typische Anspruchsgegner sind die beratende Bank, der freie Anlageberater oder – bei fehlerhaften Prospekten – auch die Initiatoren oder Prospektverantwortlichen des Fonds.
Schadenersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung
Wurden Risiken verschwiegen oder verharmlost dargestellt, können dem Anleger Schadenersatzansprüche zustehen. Ebenso müssen die Anlageberater über Provisionen aufklären, die sie für die Vermittlung der Kapitalanlage erhalten. Nach der Rechtsprechung müssen Anleger grundsätzlich darüber informiert werden, wenn Banken oder Berater Rückvergütungen oder sogenannte „Kick-backs“ erhalten.
Diese Information ist wichtig, damit der Anleger einschätzen kann, ob die Empfehlung möglicherweise auch durch wirtschaftliche Interessen des Beraters beeinflusst sein könnte. Wurden Provisionen verschwiegen, kann auch das zu Schadenersatzansprüchen führen. In der Rechtsprechung zu offenen Immobilienfonds wurde zudem ausdrücklich entschieden, dass Banken über das Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahme informieren müssen. Selbst wenn dieses Risiko vor der Finanzkrise als „theoretisch“ angesehen wurde, ist es nach Auffassung des BGH ein strukturtypisches Merkmal der Anlage. Im Wege des Schadenersatzes können Sie in vielen Fällen die Rückabwicklung der Anlage verlangen, also Rückzahlung des eingesetzten Kapitals Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile, unter Anrechnung erhaltener Ausschüttungen.
Fazit: Offene Immobilienfonds in Schieflage
Wer heute in einen offenen Immobilienfonds investiert, steht bei Aussetzung der Anteilsrücknahme, drohender Abwicklung oder deutlichen Kursverlusten vor schwierigen Entscheidungen. Ob Sie die Krise „aussitzen“, Anteile verkaufen oder aktiv Schadenersatzansprüche verfolgen sollten, lässt sich nur anhand Ihrer persönlichen Situation und der konkreten Beratung beurteilen. Maßgeblich ist, ob das Produkt überhaupt zu Ihren Anlagezielen und Ihrer Risikobereitschaft passte und ob Sie vor der Zeichnung vollständig und verständlich über Struktur, Risiken und eingeschränkte Liquidität des Fonds aufgeklärt wurden.
Es ist wichtig, zeitnah zu handeln, da Schadensersatzansprüche verjähren können.
Unsere Fachanwaltskanzlei für Bank- und Kapitalmarktrechti KSR ist seit über 20 Jahren auf die Vertretung von geschädigten Kapitalanlegern im Vorgehen gegen fehlerhafte Anlageberatung spezialisiert und bietet bundesweite Vertretung an. Wir sind bestens vertraut mit den Argumenten der Gegenseite und der aktuellen Rechtsprechung und stehen Ihnen gerne für eine Erstberatung zur Verfügung.
Wenn Sie Anleger eines offenen Immobilienfonds sind und Fragen zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten haben, können Sie sich jederzeit für eine persönliche Beratung an uns wenden.
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