Risiko Crowdfunding in Immobilienprojekten, qualifizierte Nachrangdarlehen und Haftung der Anlagevermittler

Crowdfunding ist eine Alternative zu einer herkömmlichen Finanzierung durch Banken, zu deutsch: Schwarmfinanzierung. Eine Vielzahl von Personen investieren Geld für ein konkretes Projekt, für welches ein bestimmtes Budget zur Umsetzung benötigt wird.

Diese Form der Finanzierung hat nun auch im Immobilienbereich Einzug gehalten. Es ermöglicht Anlegern die Investition in größere Immobilienvorhaben. Sie werden mit einer attraktiven Rendite und dem Angebot angelockt, schon mit wenigen hundert Euro, aber auch natürlich gerne mit viel höheren Anlagesummen, sich an attraktiven Immobilien zu beteiligen, zu welchen sie üblicherweise keinen Zugang haben, da solche Investitionen in der Vergangenheit sonst nur Großanlegern vorbehalten waren. Besonders attraktiv wirkt das Angebot dann noch und trifft den Zeitgeist, wenn man es als digitale Immobilienanlage bewirbt.

Nicht selten gerät hierbei aus dem Blick, dass eine solche Geldanlage auch nicht unerhebliche Risiken in sich trägt. Hinter dem Versprechen der Investition für einen überschaubaren Zeitraum von zwei oder drei Jahren bis das Geld wieder dem Anleger zurückfließen soll und einer attraktiven Verzinsung von 4, 5 oder gar 6 % p.a. stehen häufig sog. qualifizierte Nachrangdarlehen. Der Anleger gewährt hierbei der Projektentwicklungsgesellschaft ein Darlehen über einen Zeitraum von 2-3 Jahren und lässt sich hierfür einen festen Zins versprechen, der vierteljährlich, halbjährlich, jährlich oder mit Ablauf der Vertragsdauer mit dem Anlagebetrag zurückfließen soll.

Risiken des Darlehensnehmers und Gefahren

Wie jeder Darlehensgeber trägt auch hier der Anleger das Insolvenzrisiko des Darlehensnehmers, also der Projektentwicklungsgesellschaft, die mit den eingeworbenen Geldern das Immobilienprojekt umsetzen soll. Dieses wird jedoch durch die Vereinbarung des qualifizierten Nachrangs verschärft und erheblich erhöht. Dieser qualifizierte Nachrang, so er wirksam und ausgerichtet an den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprechend vereinbart worden ist, bedeutet, dass das Darlehen und die Zinsen nicht zurückbezahlt werden müssen, wenn sich die Gesellschaft durch eine solche Zahlung in die Gefahr der Insolvenz begibt. Im Übrigen führt der Nachrang dazu, dass die Anleger als nachrangige Gläubiger behandelt werden und daher im Zweifel erst nach den „normalen“ Gläubigern bedient werden.

Daher besteht eine erhöhte Gefahr des (Teil-)Verlusts des angelegten Geldes. Dieser kann auch nicht unbedingt dadurch ausgeschlossen werden, dass den Anlegern nachrangige Grundschulden angeboten werden. Auch hier gilt, dass die Gläubiger der vorrangigen Grundschulden vorrangig bedient werden und die nachrangigen Grundschuldgläubiger im schlimmsten Falle das Nachsehen haben und die gewährte Sicherheit faktisch wertlos ist.

So sind in jüngerer Vergangenheit bereits Insolvenzen solcher Projektentwickler zu verzeichnen gewesen.

Insofern rückt für geschädigte Anleger, die nun mit einem Totalverlust ihres Anlagebetrages rechnen müssen, eine Haftung von Gesellschaften in den Mittelpunkt, welche diese Projekte mit eigener Expertisé, besonderem Know-How und umfangreicher Analyse positiv bewerteten und so Anleger erst zur Investition veranlasst haben.

Anlegerschutz und rechtliche Regelungen

Sie stehen als Anlagevermittler in der Verantwortung den Kunden zutreffend und umfassend über das Anlageangebot aufzuklären. Vor allem sind auch die Risiken anschaulich darzustellen.

Auch müssen die beworbenen Aussagen zu einem konkreten Projekt auch zutreffend sein. Wenn herausgestellt wird, dass man das Projekt quasi auf Herz und Nieren geprüft und für gut befunden hat, so muss eine solche Prüfung auch aktuell erfolgt sein. Der Anlageinteressent muss sich darauf verlassen können, dass ihm aktuelle Daten und Analysen für seine Anlageentscheidung zur Verfügung gestellt werden.

Ist dies nicht der Fall kommen Schadensersatzansprüche des Anlegers gegen den Anlagevermittler in Betracht.

Betroffene Anleger sollten daher im Falle des Ausbleibens von Zinszahlungen oder der vereinbarten Rückzahlung des Anlagebetrages sich nicht scheuen sich von einem auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt über ihre rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen.